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2021法考民法易错考点:商品房买卖合同

2021-01-27 15:55:01| 来源:中公法考

民法在法考(司法考试)中是占有很重要的分量的,民法的内容也非常庞杂,学习起来很多同学感到没有头绪。那么怎样使民法的学习有头绪呢。今天中公法考培训网小编给大家整理了2021法考民法重点知识:商品房买卖合同


 
 
 
 
商品房买卖合同
1. 适用于开发商和购房者
2. 未取得商品房预售许可证订立的商品房预售合同无效,但在起诉前获得许可证明的,认定有效
3. 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约
4. 惩罚性损害赔偿:
(1)不超过已付房款1倍:一房数卖、抵押、没预售许可证、提供虚假商品房预售许可证、拆迁安置补偿房
(2)已付房款的数额:
①实际比约定大
A.3%以内:买受人补足
B.3%以外:出卖人承担
②实际比约定小
A.3%以内:出卖人返还
B.3%以外
a.解除合同
b.履行:双倍返还超过部分

易错点提示:

1.面积差处理

每平1万 约定面积 实际面积 误差绝对值 处理
100 98 2% 不得解除合同
100 90 10% 出卖人就其中的3平米,按原价返还
出卖人就其中的7平米,双倍赔偿
100 110 10% 买受人就其中的3平米,按原价补偿
买受人就其中的7平米,白得

2.惩罚性赔偿:

【先卖后抵】买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人

【先卖又卖】买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人

【欺诈】故意隐瞒未取得商品房预售许可证明事实或提供虚假商品房预售许可证明

【欺诈】故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

【欺诈】故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

易错题:

2013年甲购买乙公司开发的商品房一套,合同约定面积为135平米。2015年交房时,住建部门的测绘报告显示,该房的实际面积为150平米。对此,下列哪一说法是正确的?(2016/三/13.单选)

A.房屋买卖合同存在重大误解,乙公司有权请求予以撤销

B.甲如在法定期限内起诉请求解除房屋买卖合同,法院应予支持

C.如双方同意房屋买卖合同继续履行,甲应按实际面积支付房款

D.如双方同意房屋买卖合同继续履行,甲仍按约定面积支付房款

【考点】商品房买卖合同

【难度】★★

【答案】B。解析:A项考查重大误解。重大误解,是在订立合同之时,当事人对标的物的质量、品格、数量,对方当事人,行为的性质等发生的错误认识,使行为与自己的意思相悖。而本题中,当事人面积误差属于合同履行过程中,出现与合同订立时约定内容不符的情形,甲乙在订立合同之时,就面积误差没有错误认识,因此不构成重大误解。A项错误,不当选。

B、C、D三项考查商品房买卖合同。若出现面积误差时,买受人是否享有合同解除权以及对于差额面积的价款如何处理的问题。《商品房买卖合同解释》第十四条规定,“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”

本题中,135×(1+3%)=139.05.该房的实际面积为150平方米,面积误差超过3%,买受人请求解除合同的,应予支持。B项正确,当选。

若买卖合同继续履行,买受人应在面积误差比绝对值3%以内(包括3%)补足价款。C、D两项错误,不当选。

故本题选B。

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(责任编辑:庄惠辑)

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